Immobilier : les 8 freins qui bloquent la construction en France

Malgré deux lois et sept ordonnances depuis 2012, la construction de logements n’a jamais été aussi limitée. Frilosité des banques, délais interminables, réglementations excessives… Radiographie d’un secteur bloqué.
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Malgré deux lois et sept ordonnances depuis 2012, la construction de logements n’a jamais été aussi limitée. Sipa Pierre Augier/Revelli Beaumont/Zihnioglu Kamil

Longtemps Corinne Valls a été en colère. Mais, aujourd’hui, la maire divers gauche de Romainville (Seine-Saint-Denis) se sent surtout usée. Elle s’est même remise à fumer. Voilà près de dix ans qu’elle se démène pour construire des logements surles terrains récupérés grâce à la couverture de l’autoroute A3. Dix ans qu’elle attend que l’Etat lui cède cette réserve foncière afin de construire des logements à prix abordables. Des appartements que pourront acheter les familles aujourd’hui locataires du parc HLM.

Avec l’élection de François Hollande et les annonces de Cécile Duflot, ministre du Logement, elle a rêvé : et si l’Etat lui donnait les terrains pour doper la construction ? Las, la loi de mobilisation du foncier public a bien été votée, mais les mètres carrés de l’autoroute sont toujours en friche. « En 2010, France Domaine [chargé d’estimer les terrains de l’Etat] avait fixé le prix du terrain à 600 000 euros. Il a été réévalué à 2,4 millions en novembre 2013. Même avec la décote Duflot, il est encore à 1,7 million d’euros », soupire Corinne Valls. A ce tarif, impossible de lancer la promotion. Le projet est à l’arrêt.

Un cas isolé ? Pas du tout. L’effondrement des chiffres de la construction en témoigne. En 2013, seuls 330.000 logements ont été lancés. Un chiffre qui inclut 35.000 rénovations ou extensions. La réalité est donc plus proche de 295 000. Un niveau historiquement bas. On est bien loin des 500.000 logements promis aux Français par François Hollande pendant la campagne présidentielle.

Même si l’objectif du candidat était ambitieux, comme l’a souvent rappelé Cécile Duflot, la déception est immense. Alors que deux grandes lois et sept ordonnances ont été adoptées depuis le début du quinquennat pour stimuler le logement, les mises en chantier continuent de baisser : – 20 % sur un an. Et les permis de construire sont en recul. Avec des conséquences catastrophiques pour les associations de mal-logés mais aussi pour l’emploi et la croissance.

Manuel Valls a donc repris le sujet en main pour compléter les dispositions poussées par Cécile Duflot. Avec Sylvia Pinel, la nouvelle ministre du Logement, il a annoncé un train de mesures : élargissement du prêt à taux zéro, coup de pouce fiscal à l’investissement locatif et 50 actions pour simplifier la construction. Indispensable, mais sans doute insuffisant face à un marché au point mort. Radiographie des huit principaux points de blocage.

1Les maires réfractaires

Le vieil adage a la vie dure : « Maires bâtisseurs, maires battus. » Du coup, à l’approche des élections municipales, pas question de voir une grue dans le paysage urbain. « Un an avant le suffrage, les maires cessent de délivrer des permis de construire, constate Yves Laffoucrière, directeur général du bailleur social 3F. Et, en cas de changement de majorité, les nouvelles équipes mettent encore un an pour prendre les dossiers en main. »

Résultat : deux ans de perdus. Une règle valable quelle que soit la majorité en place. En même temps, les édiles ne font que répondre aux contradictions de leur électorat : selon un sondage CSA, 60% des Français estiment que la construction de logements neufs est insuffisante en France depuis dix ans, mais 63% des sondés la jugent suffisante dans leur commune.
Construire, oui, mais pas chez moi

Au quotidien, les maires s’arrangent pour réduire le nombre de logements en enlevant ici et là un étage aux immeubles par exemple : « Si nous pouvions déjà construire au maximum des possibilités, nous produirions plus de logements », estime Yoann Joubert, président du promoteur nantais Réalités.

Dans son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), Cécile Duflot avait courageusement tenté de contourner les maires en transférant automatiquement certaines compétences au niveau intercommunal. Mais le Sénat a limité la portée de la loi en instaurant des règles de majorité.
2 Le logement social au régime sec

Selon l’Union sociale pour l’Habitat, qui regroupe les acteurs du logement social, les subventions de l’Etat pour la construction sont passées de 800 millions d’euros en 2008 à 500 millions d’euros en 2012. Celles accordées par les collectivités locales sont aussi en baisse. Pire encore, « toutes les enveloppes budgétaires ne sont pas intégralement utilisées », relève Catherine Jacquot, présidente de l’Ordre national des Architectes. Le relèvement du plafond du livret A n’a pas suffi à compenser le recul.

Pour trouver de nouvelles ressources pour le logement social, le gouvernement envisage de ponctionner une nouvelle fois les ressources d’Action Logement, l’organisme chargé de collecter les contributions des entreprises, contrairement aux engagements pris par Cécile Duflot. Avec un risque : « Cela aurait pour effet de réduire la capacité de production des organismes HLM de près de 40 000 logements par an », a averti l’ex-1% Logement.
3 Les banques frileuses

Qu’il s’agisse de financer les promoteurs ou les emprunteurs candidats à l’achat, les banques ont resserré les conditions d’obtention des crédits. « Depuis huit mois, nous avons constaté un doublement des refus de prêts pour les particuliers », précise François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI).

Ceux-ci doivent désormais avoir vendu 50% de leurs programmes avant d’obtenir le financement des banques pour lancer les travaux, contre moins de 30 % avant la crise de 2008. « Une règle de prudence toutefois compréhensible, les banques ayant elles-mêmes de nouvelles obligations réglementaires », tempère le promoteur Guy Nafilyan, président de Nafilyan & Partners.
4Des terrains rares

La question du foncier est au cœur de tous les blocages. Et montre la schizophrénie de l’Etat. D’un côté, la loi de mobilisation du foncier public votée l’an dernier encourage les acteurs publics à céder leurs terrains moyennant une décote pouvant aller jusqu’à 100%. De l’autre, l’Etat, les collectivités locales et les grandes entreprises publiques cherchent tous de nouvelles ressources financières et continuent à vendre « aux enchères », dénoncent les promoteurs.

Pour l’Etat, c’est France Domaine qui fixe le prix, en tenant compte du marché et du nombre de logements sociaux dans la commune. Une décote est bien appliquée mais, comme à Romainville, elle est souvent insuffisante pour débloquer les projets. Comment en sortir ? Une fois de plus, le gouvernement crée une commission, dont la présidence sera confiée à l’expert PS du logement Thierry Repentin.

Côté terrains privés, sous le quinquennat Sarkozy, la fiscalité a été augmentée : « Résultat, non seulement les propriétaires ne vendent plus, mais en plus cela ne remplit pas les caisses de l’Etat », regrette Roger Bélier, président du Syndical national des Aménageurs Lotisseurs (Snal).
5Des délais interminables

Valider un permis de construire est devenu un vrai parcours du combattant. « Au-delà de 300 logements, nous devons notamment réaliser des études d’impact pour que soient évalués les besoins en équipements publics du type crèches ou écoles », explique Alain Dinin, président de Nexity. Ou bien obtenir l’avis des architectes des Bâtiments de France. « Depuis la loi sur l’eau, nous devons aussi demander l’avis des services du préfet, qui n’ont hélas pas de délai maximum pour répondre », note Roger Bélier. Un parcours d’obstacles qui prend de huit à douze mois, au minimum.
6 Les recours « mafieux »

Qu’il s’agisse des voisins qui demandent une modification de la hauteur d’un projet d’immeuble ou d’une association de protection de l’environnement qui souhaite préserver une espèce rare, les recours en justice contre les permis de construire sont parfois bien intentionnés. Mais d’autres sont nettement abusifs et visent en fait à « racketter » les promoteurs. Certains se créent des domiciliations fictives pour stopper un projet. A Marseille, un requérant a été condamné à 5.000 euros d’amende pour avoir tenté d’extorquer près d’un million d’euros aux promoteurs.
Lorsqu’il a su qu’un projet se montait avec un entrepreneur local, il a demandé 300 000 euros, explique un professionnel. Lorsqu’il a appris qu’un promoteur national s’associait au projet, il a exigé 600 000 euros ! »

En moyenne, c’est 200 000 euros par projet, et à Paris, les recours peuvent se compter par dizaines. Pour faire avancer les 30 000logements bloqués, une ordonnance encadre désormais ces recours. Les effets ne se feront sentir que sur les projets à venir, mais « point positif, les juridictions administratives ont pris conscience du problème », note François Payelle, président de la FPI.

7 Les coûts de construction trop chers

Construire coûte cher. « C’est le nerf de la guerre », remarque Christian Louis-Victor, président de l’Union des Maisons françaises qui regroupe les constructeurs de maisons individuelles. Entre les matières premières et la main-d’œuvre, les coûts de construction ont bondi de 50% en dix ans. Petit espoir : avec le ralentissement de la demande mondiale de matières premières les prix devraient diminuer. D’autant que les salaires du secteur n’ont que peu progressé.

Mais ce sont surtout les normes de construction qu’il faut clarifier pour alléger les coûts. Conditions d’accessibilité pour les handicapés, réglementation thermique pour produire des logements peu consommateurs d’énergie, obligations d’urbanisme locales… elles sont dignes d’un inventaire à la Prévert. Dans tous les logements, un sas est obligatoire entre les toilettes et la cuisine ou le séjour, c’est autant de mètres carrés gaspillés.

Autre exemple : « Sur un logement de 200.000 euros, le prix d’un parking oscille entre 15.000 et 18.000 euros », calcule Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad. Or « certains maires imposent deux parkings par logement, même pour un studio, plus un quota de places pour les visiteurs », s’insurge un promoteur.

Quant aux nouvelles normes environnementales découlant du Grenelle, « elles font grimper les prix des maisons de 10 à 15 % », indique Christian Louis-Victor. Simplifier ces règles est un véritable casse-tête dont s’était saisi le député Thierry Mandon avec l’ancien promoteur Guillaume Poitrinal. Et le soutien de François Hollande, qui voulait réduire les 3 700 normes pour obtenir une baisse de coûts de 10 % en cinq ans. Mandon est depuis entré au gouvernement. Mais tout reste à faire ! Et c’est finalement Sylvia Pinel qui se retrouve chargée d’accélérer le mouvement.

8 Les aides peu efficaces

En deux ans, le nombre d’investisseurs a été divisé par deux. Même avec une réduction d’impôt attrayante, le dispositif d’investissement locatif défiscalisant dit « Duflot » n’a pas su les séduire : trop de contraintes et pas assez de rentabilité. En prime, les futures obligations de la loi Alur (encadrement des loyers, usine à gaz pour la garantie universelle…) ont modéré les ardeurs des potentiels bailleurs. Sylvia Pinel veut donc booster l’avantage fiscal. Quant à la dernière mouture du prêt à taux zéro (PTZ), destiné à aider ceux qui achètent pour la première fois, elle n’a pas fait de miracle. Trop complexe. Sur les 80 millions d’euros prévus au budget en 2013, seuls 47 millions ont été consommés. Manuel Valls veut donc l’élargir.

Des réformes bienvenues mais risquées. Tant que les acquéreurs et les investisseurs attendront de connaître le détail de ces dispositifs, ils ne prendront aucune décision. Tant que le chômage ne baissera pas, les ménages qui veulent un logement plus grand ne prendront pas non plus le relais. La machine mettra ensuite un certain temps à redémarrer. La panne de la construction risque donc de peser encore quelques années sur la croissance. Manuel Valls en est conscient et n’hésite plus à changer le discours du gouvernement. Après Duflot, passionaria des locataires, Pinel « madone » des propriétaires.
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Marco Nour
Ce sont surtout les communes les plus riches et donc gérées par la droite, tel Saint-Maur-des-Fossés, Neuilly- sur-Seine, Yerres, Toulon, Nice… , qui rechignent le plus à construire des logements sociaux.
Mais ce ne sont pas les seules…
Ils ne veulent pas voir la plèbe (blanche ou noire) chez eux et préfèrent même payer des amendes après avoir tout fait pour obtenir des dispenses.
– LOI SRU POUR LE LOGEMENT SOCIAL
Le palmarès 2011 des communes (voir tableau page 7 pour les communes importantes)
http://www.fondation-abbe-pierre.fr/sites/default/files/content-files/files/loi_sru_-_le_palmares_2011_des_communes.pdf
« Entre 2002 et 2009, 215 villes moyennes (sur 435) n’ont pas respecté les obligations de la loi SRU et parmi elles, 105 n’ont pas atteint la moitié de leur objectif.
Au tableau de déshonneur nous avons retenu des communes de plus de 8 000 habitants, comptant moins de 10% de logements sociaux, et dont les taux de réalisation ont été bien trop faibles depuis 2002 par rapport aux objectifs qui leur étaient fixés (entre 0 et 29%).
Si certaines étaient déjà pointées dans le palmarès 2008 (comme Villeneuve-lès-Avignon), d’autres se distinguent aujourd’hui par l’absence de toute construction sociale en 8 ans (St-Cyr-sur-Mer) ou par la production exclusive de logements intermédiaires (Plan-de-Cuques).
Parmi les 220 communes qui ont respecté leurs engagements, nous avons retenu au tableau d’honneur 10 villes qui se sont distinguée

Tigre Bleu
Le pouvoir des mairies est exorbitant. Chacune charcute sa commune selon ses petits caprices (souvent très intéressés car il y a de belles spéculations à faire sur les zones constructibles). Elles imposent des obligations délirantes, des interdictions totalement farfelues (telle couleur de toit interdite là est autorisée dans la rue voisine). Il est grand temps, au vu de l’investissement énorme que représente une maison, que les propriétaires sont enfin libres de construire la maison de leurs rêves sans être emmerdés par des maires hystériques (ces mêmes élus qui donnent des permis de construire en zones inondables…).

Julien Bob
Tout d’abord, certains endroits manquent de logements et d’autres ont un excès de logements. Ensuite, certains endroits manquent de lieux pour construire et d’autres ont plein d’espaces.
Et le savez-vous, les endroits manquants de logements sont les mêmes où on manque de lieux pour construire ???
C’est le principal le problème. Pour moi, les normes et les recours en justice ne sont pas des causes importantes. Les normes sont nécessaires et les recours sont un droit indispensables.

Patrick X
« Malgré deux lois et sept ordonnances depuis 2012 » ou plutôt à cause de ??
c’est surtout l’empilage de lois qui bloque tout

edouard soutoul
c’est comme pour les lois répressives ?

Bronto Saure
Aux grands maux les grands remèdes.
Les mesurettes incitatives appliquées depuis 20 ans ont fait la preuve de leur inefficacité.
Nous sommes dans un état d’urgence sociale qui mérite de prendre des mesures coercitives contre tous les acteurs qui abusent de leurs pouvoirs ou de leurs droits au détriment de l’intérêt général :
– les maires,
=> Les permis de construire et les PLU devraient être attribués par les préfectures et non plus par les municipalités.
– les spéculateurs fonciers (y compris l’état lui-même à travers ses ministères),
=> Les terrains constructibles devraient être réquisitionnés au prix des terres agricoles (L’écart de prix qui existe aujourd’hui s’explique la spéculation mais rien ne le justifie.)
– les riverains qui abusent des recours,

claire tixier
Quand l’immobilier va tout va.
Et quand il ne va pas , quand les banques ne prêtent plus.
les banques n’ont aucune confiance en ce gouvernement , elles pêteront quand il partiront idemn pour les créateurs d’emplois.

xavier duval
Qui bloque, l’Etat n’est pas sans reproches, réglements impossibles toujours dans une optique de fonctionnaires « uber alles  » et la peur de donner du pouvoir aux entrepreneurs et le désir de privilégier ceux qui n’ont pas les moyens mais qui sont du bon coté politiquement. oui ça reforme Monsieur mais l’Usine à gaz a trop d’eau dans les canalisations
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Investissement locatif : 110.000 transactions de moins en 2 ans

Les ventes de logements ont baissé de 2,8 % sur un an au premier semestre 2014 selon Century 21. Une baisse en partie due à la chute de l’investissement locatif.
Le nombre de ventes enregistre au niveau national un recul de 2,8% sur douze mois selon les chiffres de Century 21. Une baisse en partie due à la chute de l’investissement locatif. JAUBERT/SIPA
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Le nombre de ventes enregistre au niveau national un recul de 2,8% sur douze mois selon les chiffres de Century 21. Une baisse en partie due à la chute de l’investissement locatif. JAUBERT/SIPA

Des taux de crédit immobilier historiquement bas, des prix en baisse au plan national, une demande toujours soutenue… Les conditions sont a priori réunies pour favoriser la reprise de l’activité du secteur immobilier. Mais certains segments sont particulièrement touchés : les transactions concernent en très grande majorité (72,8 %) l’achat d’une résidence principale, au détriment des résidences secondaires, qui ne représentent plus que 7 % des ventes à peine, et de l’investissement locatif. Les ventes ont baissé de 2,8 % au niveau national, entre le premier semestre 2013 et le premier semestre 2014.

Laurent Vimont, président de Century 21 France, tient la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) pour responsable de la désertion des investisseurs : « Depuis 2012, la communication du gouvernement, multipliant les annonces ou mesures relatives à la taxation sur les plus-values, la réquisition des logements et l’encadrement des loyers, a paralysé les investisseurs ». Il juge le dispositif d’encadrement des loyers « inutile » et « purement parisien » puisque « les biens dont les loyers trop élevés sont sanctionnés par le marché, qui se régule dans l’ensemble de la France ».

Selon lui, plus de 110.000 transactions à titre d’investissement locatif ne se sont pas réalisées ces deux dernières années dans les zones tendues. La part des investisseurs a chuté de 8,4 % entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014 pour ne représenter désormais que 15,3 % du marché. A Paris, la baisse est encore plus importante : – 12,1 %. « Le lingot d’or a du plomb dans l’aile », lance-t-il.
Nombre de propriétaires bailleurs, inquiets des mesures de la loi Alur sur la révision des loyers, ont préféré retirer leur bien locatif du marché quand le bail arrivait à terme », affirme Laurent Vimont.

De plus, la masse des documents désormais nécessaires, voulue par la loi Alur pour plus de transparence, « rend la promesse de vente indigeste », estime Laurent Vimont. Ainsi, la loi Alur est accusée de repousser la signature de deux mois en moyenne, puisque le délai de rétractation de l’acquéreur ne peut courir qu’à partir du moment où il dispose de toutes les pièces justificatives nécessaires..

La semaine dernière, les professionnels de l’immobilier ont obtenu deux garanties de la part du gouvernement pour redonner confiance aux investisseurs : la dématérialisation des documents à fournir, qui représentent au total 30 hectares d’arbres de forêt, ainsi que leur simplification. Il s’agit, par exemple, de transmettre aux potentiels acquéreurs le règlement du lot principal d’une copropriété et non celui du lot secondaire. Des demandes qui, selon Laurent Vimont, ont été « comprises » par le ministère du Logement.

Anissa Hammadi
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Projet du « Grand Paris » : vers la création de plus de logements

A l’occasion de la création du « Grand Paris », le Comité régional de l’habitat et de l’hébergement devra créer des places d’hébergement.
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L’Ile-de-France, concentre des problèmes de logement. Vue de Vaires-sur-marne. PIERANGELI/SIPA

Le création du Grand Paris ne concernera pas que les nouvelles lignes de métro, ce sera aussi plus d’aménagements pour rééquilibrer l’habitat. L’Ile-de-France, qui concentre des problèmes aigus de logement et d’hébergement depuis de nombreuses années, devrait voir sa gouvernance modifiée pour inclure plus étroitement les collectivités.

La loi de modernisation de l’action publique et sur les métropoles (MAPTAM) de janvier 2014 transforme le Comité régional de l’hébergement et du logement (CRHL) en Comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH), qui « sera co-présidé avec le président Huchon et moi-même », a déclaré le préfet de région Jean Daubigny.

« Cette refonte n’est pas cosmétique », a affirmé Jean-Paul Huchon, rappelant que le CRH (constructeurs, bailleurs, locataires, associations, etc.) avait vocation à devenir une « autorité organisatrice du logement », comme il en existe déjà une pour les transports. »
Le Grand Paris, c’est le Grand Paris Express, c’est le Grand Paris de l’Aménagement avec le Sdrif (document prescriptif régional d’aménagement), c’est le Grand Paris de l’Habitat », a estimé Jean-Paul Huchon.

Le nouveau CRHH devra élaborer un schéma régional, pour rééquilibrer l’habitat, répartir l’effort de construction de logements et la création de places d’hébergement (notamment pour les 28.000 SDF de l’agglomération parisienne) à l’échelle francilienne. L’objectif de construction de 70.000 nouveaux logements par an est très loin d’être atteint, avec environ 45.000 nouveaux logements par an acutellement. De même la loi SRU, qui impose 25 % de logements sociaux dans les communes, n’est pas non plus respectée.

Dès septembre, le Conseil régional d’Ile-de-France commencera à élaborer ce schéma « le plus rapidement possible car le pire serait d’attendre », a souligné Jean-Paul Huchon. La vice-présidente en charge du Logement, Emmanuelle Cosse (EELV), a soulevé un écueil : « Le schéma sera prêt avant la Métropole du Grand Paris or, dans le texte de loi, la Métropole doit valider le schéma ».

La métropole doit théoriquement être créée au 1er janvier 2016, mais le retard pris dans sa préfiguration rend le délai difficile. Le CRHL avait adopté la stratégie de lutte contre l’habitat indigne, fait les cartes sur les déséquilibres de répartition de l’hébergement, lancé le dispositif Solibail d’intermédiation locative, etc.

Alice Colmart avec AFP.
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Mal-logement : un SDF sur trois travaille à Paris

Selon une étude de l’Insee et de l’Apur, la population d’adultes sans-domicile francophones est en hausse de 84% par rapport à 2001.
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La population d’adultes sans-domicile francophones est en hausse de 84% par rapport à 2001. (Rafael Yaghobzadeh pour Le Nouvel Observateur)

Croiser un collègue de travail qui vit dans la rue, c’est possible et surtout à Paris. Une enquête de janvier et février 2012 menée au niveau national auprès des utilisateurs des services d’hébergement et de distribution de repas révélait que la population d’adultes sans-domicile francophones dans l’agglomération parisienne s’établissait à 28.800 personnes. Un résultat en hausse de 84 % par rapport à 2001, date de la précédente enquête réalisée par l’Insee et l’Apur (Atelier parisien d’urbanisme).

Ces 28.800 personnes étaient accompagnées de 6.250 enfants. « Les sans-domicile avec enfants sont de plus en plus nombreux, ils sont passés de 21 % en 2001 à 29 % en 2012 », contre 23 % dans les autres agglomérations de plus de 200.000 habitants, souligne Patrick Hernandez, de l’Insee Ile-de-France.

Cette population est en majorité jeune, masculine et étrangère, même si en dix ans elle a vieilli et s’est féminisée. La moitié des sans-domicile sont dans cette situation depuis au moins un an.
Un SDF parisien sur deux n’a jamais eu de logement personnel, mais un sur trois travaille

Un SDF sur deux affirme n’avoir jamais eu de logement personnel, depuis qu’il est adulte, contre 36 % pour ceux des autres agglomérations de plus de 200.000 habitants. Cette différence s’explique en partie par le fait que les étrangers francophones, relativement plus nombreux dans l’agglomération parisienne, sont surreprésentés dans cette catégorie, a précisé Patrick Hernandez.

Pour ceux qui ont déjà eu un logement, la séparation familiale est la principale cause de sa perte, devant la perte d’un emploi, l’impossibilité de payer son loyer et l’expulsion locative.

Par ailleurs, si 36 % sont au chômage et un tiers sont inactifs, 31 % de ces sans-domicile ont un emploi, contre 24% au niveau national. Mais il s’agit d’emplois peu qualifiés avec des conditions souvent précaires. Parmi ceux qui travaillent, la moitié sont à temps partiel : environ 40 % sont en CDI, un peu plus de 25 % en CDD, mais 28 % n’ont pas de contrat.

La moitié dorment en centre d’hébergement, 40 % occupent des chambres d’hôtel ou des logements mis à disposition par des associations, les autres sont sans abri. Depuis 2001, face à une demande d’hébergement en forte croissance, le nombre de chambres d’hôtel a plus que doublé, mais les autres types d’hébergement sont restés relativement stables.

Alice Colmart avec AFP.

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